Незаконные многоэтажки в России: опасность и способы борьбы

В Российской Федерации насчитываются десятки тысяч многоквартирных строений, возведенных в обход установленных процедур, расположенных в различных областях страны. Информация об этом предоставлена Росстатом и Всероссийским центром национальной строительной политики. Данные объекты создают широкий спектр сложностей, начиная от обеспечения безопасности проживающих и заканчивая вопросами юридического оформления прав собственности. Министерство строительства настаивает на усилении надзора, однако мнения специалистов относительно причин и последствий этого явления расходятся. 

В Минстрое подчеркивают недопустимость возведения жилых зданий без соответствующего разрешения. Подобные сооружения квалифицируются как самовольные и подлежат демонтажу в случае наличия угрозы жизни и здоровью граждан. Для легализации объекта необходимо пройти предусмотренную законом процедуру: разработать проектную документацию, провести ее экспертизу, получить разрешение на проведение строительных работ и ввод объекта в эксплуатацию. С 2018 года законодательство предусматривает возможность узаконивания самовольных построек при условии соответствия требованиям безопасности.

Муниципальные органы власти ограничены в принятии решений о сносе или легализации строения, если право собственности уже зарегистрировано или признано судебным решением. Статистические данные Всероссийского центра национальной строительной политики указывают на концентрацию наибольшего числа объектов самовольного строительства в Краснодарском крае, Республике Крым, регионах Северного Кавказа и Республике Саха (Якутия). Реестр самостроев до сих пор формируется и обновляется.

Что такое самострой и почему это плохо

Самострои – это дома, которые построили без разрешений и соблюдения норм. Застройщики игнорируют правила, подвергая риску будущих жильцов.

 Чем это грозит:

• Несоблюдение требований пожарной безопасности.
• Проблемы с коммуникациями.
• Дом могут признать незаконным и снести.
• Нельзя официально оформить квартиру в собственность.

Пример из жизни показывает, насколько серьезной может быть эта проблема. Многие покупают жилье в таких домах из-за низкой цены, не задумываясь о последствиях (например, невозможность продать подобное жилье). 

Михаил Викторов, член Общественного совета при Минстрое, считает, что самовольное строительство многоэтажек – это серьезная проблема, у которой несколько причин:

• Слабый контроль на начальных этапах. Часто стройка начинается без экспертизы и согласований, а надзорные органы подключаются, когда дом уже почти готов.
• Часто такие проекты – часть серых схем, когда застройщики намеренно нарушают закон, надеясь потом узаконить постройку через суд или административные органы. В некоторых случаях это может быть афера или коррупция.

Чем это опасно для жильцов и собственников

Такие дома опасны как для жильцов, так и для рынка недвижимости. Особенно это опасно во время аварий и стихийных бедствий, которые часто случаются на юге России. Подобные постройки не проходят экспертизу, не соответствуют нормам безопасности. По данным Росстата, только в 2022 году выявили больше 40 тысяч незаконных многоквартирных домов – это около 10% от всего жилого фонда.

У жильцов часто нет официальных прав на квартиры. В Минстрое считают, что около 30% таких домов вводят в эксплуатацию по поддельным документам. Это повышает риск обрушений, пожаров и аварий. По данным МЧС России, за последние пять лет в незаконных многоэтажках произошло больше 200 аварий с пострадавшими.

Жилье в самострое обычно намного дешевле, иногда в 2-3 раза. Это привлекает людей с небольшим достатком. В Москве квадрат в законной новостройке стоит около 250-300 тысяч рублей, а в незаконной – 80-120 тысяч. Это происходит потому, что застройщик экономит на проекте и экспертизах.

Такие квартиры обычно не защищены законом. В Росреестре сообщают, что около 25% сделок с ними признают недействительными. Владельцы рискуют потерять жилье или столкнуться с проблемами при оформлении прав. Эксперты считают, что около 40% таких домов могут снести. Поэтому вкладывать деньги в такое жилье очень рискованно.

Антон Глушков, президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), рассказывает, что у недобросовестных застройщиков есть несколько способов обмануть систему.

Часто они получают землю под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), где можно строить максимум 2-3 этажа, а строят многоэтажки. Потом покупатели пытаются через суд узаконить свою собственность. Бывает, что в проекте указан трехэтажный дом, но сверху достраивают еще этажи, и пытаются ввести его в эксплуатацию через суд. Иногда строительство начинают в чистом поле, и подключить коммуникации становится нереально.

В России уже есть список самовольных построек. Чтобы не появлялись новые незаконные многоэтажки, эксперты предлагают усилить строительный надзор и выявлять несоответствия между проектом и реальным объектом еще на этапе фундамента. НОСТРОЙ вместе с саморегулируемыми организациями может помочь в этом.

Что говорят законы и суды

Проблема незаконного строительства существует уже давно. Это происходит из-за плохого управления и контроля со стороны властей, а также из-за слабых наказаний за незаконное строительство. Сейчас за самострой можно получить штраф или приостановку деятельности. Но штраф обычно намного меньше, чем прибыль застройщика от продажи квартир.

Почти всегда незаконное строительство происходит с ведома местных властей. Иначе невозможно получить техусловия на подключение к коммуникациям. Часто бывает, что незаконный дом сначала узаконивают через суд, а потом решение пересматривают, и дом подлежит сносу. Тогда жильцы становятся обманутыми дольщиками. Крупные компании обычно соблюдают стандарты, а мелкие строят некачественные дома.

Что происходит в регионах 

Леонид Лосин, сотрудник Института проблем региональной экономики РАН, считает, что не всегда дом становится самостроем из-за обмана. Это может происходить из-за несовершенства законов или из-за незаконной выдачи разрешений. Каждый случай нужно рассматривать отдельно. В небольших городах риск столкнуться с такими домами выше.

Бороться с самостроем лучше на начальном этапе строительства. Тогда можно использовать муниципальный земельный контроль. В последние годы ситуация немного улучшилась. Появились способы ограничить появление новых проблемных объектов, например, моратории и ограничения проектного финансирования.

В южных регионах и курортных зонах часто строят дома под видом индивидуальных, но используют их как многоквартирные или гостевые дома. Это делают, чтобы платить меньше налогов. К тому же, сложный рельеф затрудняет контроль. 

В Сочи за последние годы снесли больше сотни самовольных построек, и еще больше 600 рассматриваются в судах. Сейчас проводят экспертизы по 13 проблемным домам. Если их признают безопасными, появится возможность узаконить их через суд.

Что в итоге

Незаконное строительство – это нарушение закона, за которое предусмотрен штраф или приостановка деятельности. Но штрафы не сравнимы с доходами застройщиков, поэтому проблема самостроя остается актуальной. При этом страдают именно честные покупатели жилья,которые стремятся обзавестись своими квадратными метрами по доступной им цене.

Чтобы предотвратить рост числа незаконных строений, нужны комплексные меры: усиление контроля на местах, улучшение взаимодействия между федеральными и региональными властями, ужесточение наказания за незаконное строительство и создание прозрачных условий для строительных проектов.